| เลขที่หนังสือ | : กค 0811/15738 |
| วันที่ | : 16 พฤศจิกายน 2541 |
| เรื่อง | : ภาษีเงินได้นิติบุคคล กรณีการปรับปรุงกำไรสุทธิจากการขายฝากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเสียภาษีเงินได้ |
| ข้อกฎหมาย | : มาตรา39, มาตรา65, มาตรา65 ทวิ (2), มาตรา91/1 (4), มาตรา91/2 (6), พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 244) พ.ศ. 2534 |
| ข้อหารือ | : บริษัท ก. จำกัด เป็นบริษัทจดทะเบียนตามกฎหมายว่าด้วยตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยได้ลงทุนก่อสร้างอาคารสำนักงานแห่งใหม่ โดยเริ่มก่อสร้างตั้งแต่ปี พ.ศ. 2540 และโดยที่ค่าลงทุนก่อสร้างดังกล่าวเป็นเงินจำนวนค่อนข้างสูง จึงมีผลทำให้สภาพคล่องของบริษัทฯ ลดลง และเกิดสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้เพิ่มขึ้น ดังนั้น เมื่อสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์(ก.ล.ต.) ได้ออกประกาศ เรื่อง "หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการ จัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน" เพื่อสนับสนุนการระดมทุนจากต่างประเทศและในประเทศ บริษัทฯ จึงดำเนินการศึกษาความเป็นไปได้ในการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์(Property Fund) โดยกองทุนฯ จะซื้อที่ดินพร้อมอาคารสำนักงานจากบริษัทฯ และรับผิดชอบในการบริหารอาคารให้เกิดรายได้และผลประโยชน์ตอบแทนต่อผู้ลงทุนในกองทุนฯ ดังกล่าว และเพื่อให้สอดคล้องกับรูปแบบ และระยะเวลาการลงทุนซึ่งจะเป็นที่ยอมรับของผู้ลงทุน และเพื่อให้บริษัทฯ มีสิทธิที่จะซื้อที่ดินพร้อมอาคารสำนักงานคืนเมื่อสิ้นสุดอายุกองทุนฯ ดังนั้น ในการขายที่ดินพร้อมอาคารสำนักงานให้กองทุนฯ จึงจะจัดทำในรูปแบบของสัญญาขายฝาก โดยมีข้อกำหนดว่าบริษัทฯ จะซื้อที่ดินและอาคารสำนักงานคืนจากกองทุนฯ เมื่อสิ้นปีที่ 10 ในราคาที่กำหนดไว้เป็นจำนวนที่แน่นอนการสรุปผลการศึกษาความเป็นไปได้ในการจัดตั้งกองทุนฯ บริษัทฯ จำเป็นต้องทราบวิธีปฏิบัติที่ถูกต้องของการบันทึกบัญชี และวิธีปฏิบัติในการปรับปรุงตัวเลขเพื่อยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้นิติบุคคล (ภ.ง.ด.50) บริษัทฯ จึงขอทราบว่า วิธีปฏิบัติดังต่อไปนี้ ถูกต้องหรือไม่ อย่างไร 1. บริษัทฯ ขายที่ดินพร้อมอาคารสำนักงานให้กองทุนฯ โดยทำสัญญาขายฝาก และกำหนดราคาซื้อคืนไว้เป็นจำนวนที่แน่นอนเมื่อสิ้นปีที่ 10 ในทางบัญชี (Financial Accounting) จึงถือมิได้ว่ามีการขาย ดังนั้น บริษัทฯ จะยังคงบันทึกบัญชีที่ดินและอาคารสำนักงานเป็นสินทรัพย์ และไม่มีกำไรหรือขาดทุนจากการขายสินทรัพย์ (เพราะถือว่าไม่มีการขาย) สำหรับเงินสดที่ได้รับจากกองทุนฯ เป็นค่าที่ดินและอาคารสำนักงานบริษัทฯ จะบันทึกบัญชีเป็นการกู้ยืม 2. เมื่อบริษัทฯ ยื่นแบบ ภ.ง.ด.50 บริษัทฯ จะปรับปรุงตัวเลข โดยถือปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งถือว่าทรัพย์สินตกเป็นของผู้ซื้อตามสัญญาขายฝาก จนกว่าจะมีการไถ่คืนอันเป็นไปตามหลักบัญชีภาษีอากร (Tax Accounting) นอกจากนี้ ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ได้ให้ความหมายของคำว่า "ขาย" ว่าหมายความรวมถึง "การขายฝาก" ด้วย ดังนั้นในการยื่นแบบ ภ.ง.ด.50 บริษัทฯ จะถือว่ามีการขายเกิดขึ้น หากมีกำไรหรือขาดทุนจากการขายที่ดินพร้อมอาคารสำนักงาน บริษัทฯ จะนำไปปรับปรุงกำไรสุทธิ รวมทั้งปรับปรุงค่าเสื่อมราคาอาคารสำนักงาน โดยการบวกกลับในแบบ ภ.ง.ด.50 เพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลด้วย |
| แนววินิจฉัย | : การขายที่ดินพร้อมอาคารสำนักงานของบริษัทฯ ให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์(Property Fund) ในรูปแบบของสัญญาขายฝาก ตามข้อเท็จจริงที่บริษัทฯ แจ้งไปนั้น เข้าลักษณะเป็นการ "ขาย" ตามคำนิยามในมาตรา 39 และ มาตรา 91/1 (4) แห่งประมวลรัษฎากร บริษัทฯ จึงมีภาระภาษี ดังนี้ 1. ภาษีธุรกิจเฉพาะ การขายฝากที่ดินพร้อมอาคารสำนักงานอันเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทฯมีไว้ในการประกอบกิจการ เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา3 (5) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 244) พ.ศ. 2534 อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร บริษัทฯ ต้องนำรายรับตามราคาที่ขายฝากตามความเป็นจริงหรือราคาที่พึงได้รับตามหนังสือสัญญาขายฝาก หรือราคาที่พึงได้รับตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า ไปเสียภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย 2. ภาษีเงินได้นิติบุคคล รายได้จากการขายฝากที่ดินพร้อมอาคารสำนักงานของบริษัทฯเป็นรายได้เนื่องจากการประกอบกิจการ บริษัทฯ ต้องนำรายได้จากการขายฝากที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว โดยถือตามราคาที่ขายฝากตามความเป็นจริง แต่ต้องไม่น้อยกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น ไปรวมคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร สำหรับรอบระยะเวลาบัญชีที่มีรายได้จากการขายฝากนั้นอนึ่ง การบันทึกบัญชีเกี่ยวกับการขายฝากที่ดินพร้อมอาคารสำนักงานตามข้อเท็จจริงข้างต้นบริษัทฯ จะใช้วิธีการทางบัญชีที่รับรองทั่วไปวิธีใดก็ได้ แต่ในการยื่นแบบ ภ.ง.ด.50 บริษัทฯ ต้อง นำรายได้จากการขายฝากที่ดินพร้อมอาคารสำนักงาน ไปรวมคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล และในการบันทึกบัญชีของบริษัทฯ หากมีการหักค่าสึกหรอหรือค่าเสื่อมราคาของอาคารสำนักงาน ตามมาตรา 65 ทวิ (2) แห่งประมวลรัษฎากร บริษัทฯ ต้องนำรายการค่าสึกหรอหรือค่าเสื่อมราคาอาคารสำนักงานดังกล่าว ไปปรับปรุงรายการในแบบ ภ.ง.ด.50 เพื่อเสีย ภาษีเงินได้นิติบุคคลด้วย |
| เลขตู้ | : 61/27251 |
